仰光地处缅甸中南部，是缅甸最大的城市和经济中心。2005年缅甸将首都迁往内比都之前，仰光曾长期作为首都存在。作为曾经的英属殖民地，仰光留存了数百栋殖民时代的建筑，数量之多堪称东南亚之冠。这些建筑连同历史上古吉拉特印度人、巴格达迪犹太人、阿拉伯穆斯林、亚美尼亚人和中国人建造的住宅、仓库、公共办公室与宗教建筑，共同构成了仰光丰富多样且密集存在的城市文化遗产。然而，自1948年缅甸正式脱离英国殖民统治以来，这些建筑遗产几乎都未得到妥善保护与修缮。直至2011年，缅甸加大了对外开放，越来越多的企业、投资者与国际组织进入仰光，带动外部资金投入当地城市建设。在这场城市更新的浪潮中，新的高端基建与经济开发项目直接导致了部分历史建筑的毁坏和拆除。在政府层面，建筑遗产的保护工作因资金不足、法规有待完善、建筑所有权杂乱不清而裹足不前。目前，仰光市内现存的六千多座历史建筑中，约70%为私人住宅1。这些房屋居住条件普遍较差，亟待修缮。近年来，非政府组织仰光遗产信托（YangonHeritageTrust）划定了仰光市中心遗产区，并在其遗产战略中阐明了城市文化遗产保护对持久、包容性的经济增长和可持续的城市发展的重要推动作用。在该组织的大力宣传与成功的实践案例影响下，居民逐渐意识到历史建筑的价值，相较于拆除重建，更期待能够将自有的房产进行改造翻新。然而，由于缺乏相关专业知识、资金不足和资源匮乏等原因，业主们难以做到对房产的有效维护和修缮。因此，基金会主张通过公私合作的方式，在维持地区原有特色的前提下，引入私人投资者修复遗产建筑、用于商业用途，形成可持续的保护与修缮模式。由此，专门从事“修复与场所营造”的社会企业DohEain（缅甸语意为“我们的家”）开始与当地政府和仰光遗产信托展开密切合作，致力于在仰光市民世代居住的街区里修缮和塑新城市建筑遗产，为人们的家园带来崭新的生机。

  实践过程

  DohEain是一家活跃在仰光历史城区中心的社会企业。它成立于2017年，致力于通过提供城市遗产项目修复与保护、公共空间开发、社区居民文化教育与技能培训等多项服务，提升社会大众对城市文化遗产的关注与保护意愿，推进仰光建筑遗产的活化利用。

  1.打通融资渠道，全面主导建筑遗产的一站式修复与活化利用

  DohEain采用了一种新模式，即通过贷款、接受股权转让与赠款的形式吸收多元化的社会投资，用以支持对社区和城市可持续发展有益的城市文化遗产修复项目。基于这些社会投入，由DohEain的专业团队为业主提供建筑遗产一站式翻新、代出租与物业管理服务，在为业主带来更高经济回报的同时，DohEain获得一定比例的租金收益。

  （1）综合运用股权和贷款融资方式，吸引外来资金

  DohEain出面与天使投资人、专业风险投资家、基金会理事和政府官员，以及家族办公室代表等签订合同，从上述投资机构获取贷款和股权，用以投入城市建筑遗产修复。在2007年至2021年，DohEain共获得来自亚洲、欧洲等地共计23家机构53万美元的股权和50万美元的贷款。贷款期限为3.5年，投资者可获得的年化收益为5%。待本息结清后，投资者还可以选择继续将所得收益投资于DohEain后续的项目。截至目前，DohEain与各大投资机构合作顺畅，从未出现过违约的情况。

  DohEain会将获得的款项用于老宅修复，从房屋状况评估、设计改造到重新出租和物业管理全部由DohEain一手包办，但它不会占有房屋产权。

  （2）专业团队与旧宅业主共同修复建筑，注重绿色可持续

  DohEain派出专业的建筑师和工程团队实地探访待修缮翻新的历史建筑，掌握其建造年代、建筑风格等基本信息，了解其特有价值，同时，从技术层面对房屋展开全面评估，对建筑存在的安全性、荷载能力、漏水、朽烂及采光保温性能较差等问题进行全方位勘查。此外，团队特别注重对老宅业主的访谈，邀请他们介绍建筑特色，了解他们的居住体验和改造需求，并向他们普及建筑遗产保护的重要社会意义及巨大经济潜力。团队会根据“一房一测”和“一户一访”的结果出具调查报告，并依据报告内容制定具体改造方案。修复过程强调以保护为主的前提下合理激活房屋功能，保留了如柚木结构、拱形砖、木雕花饰等在内的建筑遗产原有特色，同时巧妙增设空调、卫浴、消防等设施设备以提升建筑的安全性和舒适度。此外，在改建过程中，设计与施工团队尤其关注历史建筑的能耗问题，通过将原单层普通玻璃更换为双层隔热玻璃，提升房屋保温隔热性能；还通过设置导风板与增加送风口、增设导光管与采光隔板等手段，改善通风与采光，降低照明能耗。另外，成本与环保问题也是团队考虑的重点：通过优先选择当地的天然材料，如竹子、木材、茅草等。同时，尽可能实现对原有拆除建筑材料和绿色材料的回收循环利用，降低了在材料生产和运输过程中产生的成本和对能源的消耗（图5.5）。

  （3）以良好经济收益回馈业主，形成多方共赢的合作模式

  修复工作完成后，DohEain会在其租房网站上详细呈现房屋相关信息，并将有求租意向的申请者列入等候名单。潜在租客多为对当地城市文化遗产感兴趣的外籍人士、背包客等。待完成综合评估后，DohEain会安排租户与房主签署租赁协议，同时与DohEain签署服务协议。DohEain将代表房主收取租金，同时负责合同期内的房产维护。作为回报，旧房改造完毕后，DohEain将提供5至10年的物业管理服务，由业主支付物业管理费与企业社会责任费，共计为租金收入的25%。此外，翻新过程中产生的人工与材料费也由业主分期支付1。合同期满后，房主可自行选择收回物业或交由DohEain继续出租。翻新后的房屋月租金普遍能达到原来的3至5倍。以位于25号街的一间旧公寓为例，DohEain历时4个月、花费1.3万美元对其进行修缮改造，此后，该公寓的月租金由原来的235美元上涨至950美元。扣除所有费用后，业主每月仍能得到350美元的收入。截至目前，DohEain已完成对25栋历史建筑住宅的改造。相较于任凭城市建筑遗产日渐荒废或被拆除，DohEain为业主提供了一种更具吸引力的选择：与该企业合作意味着可以在保有产权的前提下获得一份稳定的收入，同时，还能使房产得到专业的修复和维护；对租户来说，通过DohEain租赁房屋不仅能够享受到专业的物业管理服务，还可以为促进城市文化遗产保护作出贡献。

资料来源：由DohEain官方网站提供

图5.5建筑遗产修缮改造前（左）后（右）对比

  2.关注城市文化遗产“背面”，以全民参与式的艺术活动修复公共空间

  除了对古老而又充满人文情怀的城市建筑遗产进行外观修复与内部改造，DohEain还致力于利用公共艺术激活荒废的城市公共空间：通过将平台管理老住宅所获得的资金收益投入“后巷花园”项目，

  反哺城市的公共空间建设，完成对城市文化遗产“正面”与“背面”的全面升级（图5.6）。

  承载着百年历史的建筑遗产风姿绰约，其背后的小巷中却隐藏着危害居民健康与城市风貌的“痼疾”。由于楼上的住户习惯性地将垃圾从窗口抛出且无人清理，致使垃圾在建筑物的背面堆积成山，狭窄的小巷虫鼠横行，成为疾病的温床。针对这一顽疾，DohEain早在2016年公司尚未正式成立之时，就曾以社会组织的身份，将一条垃圾小巷改建成为小花园，让周围居民第一次体会到变废为宝的魔力。2017年初，小花园甫一亮相就在社交媒体上迅速走红，成为新的网红地标。2018年，DohEain得到丹麦驻缅甸大使馆的资金赞助，启动了对唐人街41条后巷的涂鸦设计和空间改造。经过垃圾清运与全面消杀，整个巷子被打扫一新，此后，DohEain邀请了来自世界各地的艺术家与当地居民携手在小巷墙壁上涂鸦作画。居民拿起画笔，用线条和色彩表达自我，讲述社区故事，寄托对城市未来的憧憬与期盼。经过进一步规划改造，小巷最终被打造成为兼具儿童游乐设施、露天咖啡厅、城市农业、街头艺术空间等多种功能的新型社区。原本垃圾遍地、蚊虫孳生的小巷成了可供居民休憩、交流互动、健身娱乐的公共空间。后巷改造项目得到了当地市民的热情参与及认可，他们承担了20%的费用，并担负起后续的维护和管理工作。改造后的小巷不仅周边环境得到大幅改善，还吸引了大量游客前来打卡，部分居民将一楼的房屋打造成美食业态和纪念品销售店，获得了可观的经济收益。

资料来源：https://www.lonelyplanet.com/news/yangon-organisation-cleaning-up-city

图 5.6 小女孩在改造后的后巷花园里荡秋千

  3.以深度体验活动为载体，寻求对文化遗产保护的广泛关注与公众参与为了展示改造成果，增强民众对文化遗产保护活动的参与意识，培养建筑遗产修复传承人，DohEain推出了一系列针对大众的参观体验活动与技能培训课程。

  （1）推出文化遗产建筑群徒步参观路线

  博格莱扎伊街区（BogalayZayStreet）是仰光少有的殖民时代建筑聚集区，现如今它已成为众多家庭商店、时尚餐厅与居民社区的所在地。徒步活动以参观DohEain位于该街区的办公室作为第一站，工作人员向游客讲述文化遗产的重要价值、展示改造成果、邀请游客就如何更有效地发挥好城市文化遗产的作用展开讨论（图5.7）。此后，在专业导游的带领下，游客将参观殖民时代建筑群，包括秘书处等地标性建筑，感受城市文化遗产与当代市井生活交汇共生的独特魅力，以及老旧建筑经过修缮翻新后的新风采。游客参与徒步活动的报名费将全部用于城市文化遗产保护项目。

资料来源：由DohEain官方网站提供

图5.7游客参观仰光建筑遗产街区

  （2）组织“影响日”活动

  由DohEain引导来自企业、非政府组织、大使馆与学校的团队深入城市文化遗产建筑群与后街小巷，带领他们在特定地点进行街头艺术创作、街道设施艺术化改造与绿植栽种等活动。在生动有趣的实践中，促发参与者对历史街区保护与改造项目的兴趣和思考。活动结束后，众多参与者选择成为志愿者，投入历史街区保护性修缮工作，或以捐助资金的形式支持社区改造。

  （3）实施“青年城市塑造者”计划

  为了促进当地建筑遗产修复技能的传承，号召更多青年人投身文化遗产保护事业，DohEain在专业人士和政府部门的协助下设置了一系列课程，传授青年在历史城区规划、建筑遗产修缮、公共空间设计和文化遗产活化再利用等方面的专业知识与技能。课程结束后，企业还会为青年提供实践机会。学有所成的青年又将反哺古城，助力文化遗产保护的可持续发展。

  经验借鉴

  仰光案例是一场由社会企业主导遗产建筑更新的重要实践，其可贵处在于专业团队与旧宅业主之间的有效协作。由于前者提供了资金和设计解决方案，旧宅业主在一定程度上让渡了遗产建筑的临时使用权，并因此获得直接的经济收益，故而双方均深度参与其中，推动了遗产焕新的高效进程。

  1.多元融资、专业高效的社会企业有助于纾解政府资金之困

  2021年缅甸自上而下的文化遗产保护体系受困于政权更替、政策制定延迟、经费与技术人才匮乏等难题而无法持续。在这种困境之下，社会企业的作用进一步凸显。本案例中，DohEain通过打通多元融资渠道、出售物业服务、打造旅游路线等，构建了多样化的收入来源，从而能够将经济收益作为激励机制，引导居民意识到城市文化遗产不是“包袱”，而是具备经济与社会价值的重要事业，进而在草根层面达成对保护价值和意义的共识。此后，引入专业的设计师与建筑团队，以绿色、可持续的方式更新建筑遗产，实现节能降耗与成本优化。整个模式值得文化遗产数量众多、保护成本与管理费用给政府带来巨大公共财政压力的城市学习借鉴。

  2.参与式保护有助于唤起全民文化遗产保护意识

  广大原住居民是居住性历史文化街区保护与更新的核心力量，广泛而深入的公众参与不仅可以保障城市文化遗产修缮与升级的顺利完成，而且可以在后续的维护与管理中起到重要的协助作用。DohEain秉持“以人为本”的理念，为人设计，与人合作，培养人的能力。在文化遗产翻新与街区后巷改造的过程中，积极推动社区成员参与到项目的设计、实施和管理中来，居民的意见得到倾听，需求得到重视，意愿得到尊重，期望得到满足。此外，包容性也是DohEain关注的关键原则，在组织项目、活动与培训课程时，努力促成女童、妇女、残疾人、老年人、少数族裔与宗教群体的平等参与。秉持包容与平等的原则，社会企业才能够与城市居民形成互信互赖的伙伴关系，从而激发全民参与文化遗产保护的热情，促进城市文化遗产价值挖掘与活化利用的顺利推进。

  3.建筑遗产复兴收益反哺公共空间有助于重塑城市形象

  高质量的公共空间是提升城市生活水平、促进全体公民身心健康的重要工具，而仰光却是东南亚人均公共空间最少的城市之一。目前，仰光居民平均拥有的公共空间仅为0.37平方米，与之形成鲜明对比的是曼谷的人均8.5平方米和巴黎的人均30平方米。针对这一困境，DohEain借助艺术弥合人际关系、缓和城市矛盾：引入多种艺术元素改造脏乱破败的历史文化街区，打造了多个贴近生活、功能复合、人文与自然相宜的高品质公共空间。在这个过程中，DohEain不仅将从翻新老建筑和房屋管理中获得的部分收益反哺街区的公共空间，也积极引导居民共同塑造社区共同记忆、打造社区新形象，从而增强居民对社区事务的参与感和归属感。短短几年间，DohEain携手社区居民清理和装扮了12条小巷、修复了2个历史街区、打造了3个游乐区和市民公园，将超过1.5万平方米的废弃或被忽视的空间重新投入公共使用。如今的缅甸正在经历一场变革，从事小本生意的外来人口因为没有稳定的收入而常常流落仰光街头。后巷花园等公共艺术空间的存在无疑给他们提供了一个相对理想的精神庇护所。此外，重塑升级后的历史街区也带动了人文艺术生活品质和旅游经济收益的双重提升，极大地改善了当地居民的身心健康与收入水平。