贝鲁特是黎巴嫩首都，位于亚洲、非洲、欧洲三大洲的交会处，在1975年之前被普遍认为是中东地区国际化程度最高的城市。然而，在此后长达15年时间里，贝鲁特的大部分地区都在内战中饱受摧残。贝鲁特自1990年开始重建，如今已发展成黎巴嫩最大的城市，人口超过200万。

  住房分析师指出：“黎巴嫩在内战结束之前一直实行租金管制政策。旧协议继续保持低利率，削弱了房东维护存量住房良好状态的动力，而新协议则在没有上限的自由市场经济中签署，导致大规模‘士绅化’。2017年，法律允许贝鲁特及其郊区的业主逐步提高租金，因此许多低收入家庭不得不搬离城市。”

  政府针对弱势居民出台的政策少之又少，目前黎巴嫩的住房不公正问题日益严重。因保有权得不到保障，这些租户非常有可能面临非法驱逐和租金上涨等侵权行为，而且时常担心住房安全问题。缺乏足够的土地和住房政策导致了房地产投机、频繁拆除建筑物、忽视维护建筑物、空置率高和废弃建筑物等问题的出现。由于住房政策不足，以及法律法规不完善，租户负担不起房租，废弃城市结构逐渐形成，非正式居住现象不断增加，生活条件变得更糟，公共服务本就不甚完善，更是雪上加霜。然而，许多黎巴嫩公民、难民和移民除了在这些糟糕的条件下生活外几乎别无选择。

  随着黎巴嫩的经济崩溃、通货膨胀、新冠肺炎疫情暴发，住房不公正问题变得更加严重；2020年8月贝鲁特港口发生爆炸，造成近30万人流离失所，大面积住房被破坏，甚至波及了20公里外的建筑物，受影响的公寓达七十余万套。爆炸发生后，受影响地区的业主需要使用非政府组织提供的重建资金对其房产进行修复和升级，成本的增加最终体现在租金的提高上，爆炸前的租户也被驱离，住房不安的威胁进一步上升。

  因缺乏监测和报告，侵犯住房权的案例记录并不完善，部分房东和私人住房公司的不良行为未得到完整记录，而这些不良行为更是加重了人们的苦难。由于缺乏呼吁问责制和争取社会公平住房权利的渠道，住户只能通过街头抗议来表达诉求。

  公共工程工作室（PWS）是一家成立于2012年的研究型非商业民营公司，发起人和员工团队皆为女性，秉承的理念是建筑师、设计师和城市规划者必须认识到并根据其工作的政治和社会影响采取行动。该公司总部位于贝鲁特，但在黎巴嫩境内的15个以上地区都有项目。住房监测（HM）是PWS运营的一项倡导住房权利的项目，旨在让居民能够报告和组织反对贝鲁特的住房不公正现象。

  实践过程

  HM首先是一个互动的在线平台，用于为推动黎巴嫩的住房权进行研究、倡导和寻找替代方案，

  其次也是一个社区工具，供来自各个边缘社会群体的居民使用，通过热线和在线报告系统反映住房脆弱性和租户面临的驱逐威胁（图3.16）。PWS提供个性化的法律和社会服务，鼓励租户团结起来解决共同面对的负面因素，并追踪和识别住房不公正的苗头，以应对这些情况。

  1.以深入调研摸清住房情况底数

  作为2018年PWS基于研讨会的集体研究项目“通过租户故事讲述贝鲁特”的一部分，住房监测项目推出了贝鲁特的驱逐情况地图，该地图针对七个社区进行了精确的记录和分析。

  该项目研究了市场驱动的发展和政策对贝鲁特居住权利的影响，揭示了在社会和空间分配中，有哪些不公正现象导致了众多低收入和中等收入家庭流离失所。为了应对这些正在瓦解生活和社区的进程，该项目旨在研究、塑造和实施对抗这种持续流离失所和住房短缺的策略。在贝鲁特的七个社区中，PWS调查了贝鲁特居民获取住房，以及对其房屋和社区提出权利诉求的方式。该项目还通过绘制废弃建筑、空置公寓、租金管制单位、驱逐、住房安排景观和土地所有权变化的地图（图3.17），记录了实现经济适用房的潜在路径。该研究根植于将住房与社区关系历史化的愿景，同时回答了一个问题：那些没有任何财产权的人如何在城市中居住？

  资料来源：https://publicworksstudio.com/en/housing-monitor/

图3.16 项目网站上的信息

  资料来源：http://beirutevictions.org/

图3.17 项目网站上的地图

  根据研究结果，以及贝鲁特住宅区暴露出驱逐租户的恶行，和空置公寓及建筑物的惊人数量，综合考虑租户在获得该市存量住房时的脆弱权利，HM将这些问题公布出来，作为波及全市的住房事件予以高度重视，引起公众对个人住房问题的关注。正式和非正式居住在内城及其周边地区的黎巴嫩公民、巴勒斯坦人、难民和移民都在苦苦挣扎。

  该项目的报告机制于2019年10月启动，对来自住房贷款违约者的150份报告进行了分析，用以揭示该国现行住房政策造成的不平等问题。最初，国际组织救济中心提供了33500美元的资金，用于项目的直接开发（包括运营设置）。

  2.以多方资助支持项目持续运营

  随着2020年新冠肺炎疫情的暴发和黎巴嫩经济形势的恶化，HM对603起住房违规和驱逐威胁报告进行了跟进，其中472起得到了直接的服务干预回应。在这些工作中，项目提供了184次咨询和法律提示（其中104次针对外籍家政工人）；进行了150次实地考察；成功阻止了92起驱逐行动；并将131起案件转交给社会支持机构寻求进一步帮助。港口爆炸后，PWS于2020年9月开始为开启了HM运营热线（图3.18）。

  根据所报道的有关贷款违约者、移民和妇女等弱势群体的故事，PWS发表了九篇关于个体租户故事的文章和视频、撰写了三份法律备忘录、并发布了一些公开报告。他们发起了零驱逐运动，专注于为受贝鲁特爆炸影响的社区居民提供保护住房权的法律和策略指导。

资料来源：https://news.trust.org/item/20211216150043-fab60，由汤森路透玛雅·格贝莉（ThomsonReutersFoundation/MayaGebeily）拍摄

图3.18 2021年12月16日住房监督组织的志愿者正在贝鲁特接听来自面临驱逐威胁的租户的电话

  住房监测每年需要80000美元来继续进行此阶段的监测、现场和报告业务。其中，每年所需的数据管理、案例工作、实地考察、热线接线员，以及法律和项目预算费用约为50000美元，而开发数据分析、法律和政策报告撰写费用为15000美元，通讯工作所需的费用为15000美元。

  在新冠肺炎疫情和贝鲁特爆炸后，该项目的运营由福特基金会（30000美元）、HBS（27750美元）和国际医疗组织（MedicoInternational）（25050美元）共同资助。这笔资金使该项目得以维持到2021年。PWS制定了一项筹款策略，旨在吸引更多捐助者，

  并鼓励与多个资助者合作，提供小额赠款，而不是依赖于某个捐助者。2022年，该项目得到了国际医疗、法国基金会和位于黎巴嫩的非政府组织（LegalAgenda）的持续资助。

  3.以宣传推广扩大项目影响力

  2023年，PWS计划扩大HM活动的范围，作为联合国民主基金资助的“监测、报告、对抗黎巴嫩住房和土地权利不公正现象”项目的一部分（2023—2025年）。除了正在进行的业务之外，PWS还计划将HM的工作扩展到其他两个城市：黎波里（2023年）和另一个城市（2024年）。他们将通过针对特定个人群体和社区组织的培训讲习班来扩大知识的传播范围。此外，定期报告中获得的知识将用于起草促进住房权的改革议程提案，还将用于向国际机构发布和提交关于侵犯住房权程度的年度报告。这些构成了一种创新工具，他们将利用这种工具寻求国际压力，以阐明当地问题。

  经验借鉴

  住房监测是中东和北非地区首个旨在让弱势群体发声，争取基本住房权利的项目，通过定期监测住房情况，提醒公众和媒体关注严重的住房危机。因此，该项目通过动员当地的宣传努力，呼吁住房政策改革，并致力于营造更加公平的社会环境。

  具体来说，目前住房监测开展的具体工作包括：

  ●记录正在进行的住房结构转型（如与租金控制和非正式居住相关的情形，是市场无法提供公平性住房的表现）；

  ●通过多种形式把研究成果传播给各种目标

  受众；

  ●开展对住房权的倡导运动；

  ●行动起来改善住房权相关的司法体系；

  ●推动多样化的经济适用房项目和开发相关规划工具；

  ●倡导市场体制和法律改革；

  ●影响住房权相关的辩论和政策。

  1.干预策略透明可行

  收集案例数据是HM作为一项维护居住权的黎巴嫩邻里运动的第一步。住房监测的目的是记录报告的住房威胁和问题，以便直接影响政策变化和调控。在工作室网站的报告页面上有一份声明，称该项目“专注于解决与保护城市居民免受驱逐威胁和住房违法行为有关的紧急警报，这些警报需要通过当地关系和与政府的直接行动进行法律干预、结构评估和社区支持，旨在推进住房权利。因此，观察站的计划不包括经济援助或提供替代住房。我们的法律干预包括咨询、谈判、调解和出庭代理。该项目还包括起草法律文件和相关投诉，以保护和捍卫个人的住房权利”。

  在后来HM项目的独立网站上，这一报告系统进阶为针对八种具体情境下的报告系统，以便为填写报告的对象提供更具体的指导。这八种具体情境包括：

  ●无力支付租金，包括被强行要求以美元或者市场价来支付租金；

  ●无力偿还抵押借款；

  ●因租户年老而面临被驱逐风险；

  ●建筑物毁坏；

  ●在住房权上受到歧视；

  ●居住条件不足；

  ●土地或公寓所有权转让；

  ●空置的公寓或者被遗弃的建筑。

  因此，HM的发展战略非常明确，即关注社区中的弱势群体，组织起来并主张他们的权利，而不是向公共当局施加压力，也不是向有被驱逐风险的弱势群体直接提供经济或者空间援助。

  2.构建了社会纽带和共同协作机制

  除了主动报告的案例数据，住房监测项目还从以下各个方面来收集数据：1.工作室举办的各种行动研究工作坊；2.建筑学和城市学领域的学生；3.各个研究者和研究中心；4.街区范围的社会工作者，他们本身与那些为居住权艰难斗争的广泛社会群体有连接。

  通过这种多渠道协同的方式，住房监测创造了一个知识交换的创新平台，学生和研究者受邀拜访工作室来分享居住权相关的研究，而平台也因为资源和研究材料的多样性和团队的专业性而受益。

  作为扎根社区策略的一部分，该项目支持成立了受港口爆炸影响的社区居民协会。工作室还制作了六本社区指南（图3.19），并培训当地居民在他们的社区内提供旅游服务，重点介绍历史上的住房斗争、士绅化和流离失所等议题（图3.20）。

资料来源：HousingMonitor：MonitoringandAdvocatingtheRighttoHousingforVulnerableCommunities，https://world-habitat.org/world-habitat-awards/winners-and-finalists/housing-monitor-monitoring-and-advocating-the-right-to-housing-for-vulnerable-communities/#award-content

图3.19 居民指南

  

资料来源：http://publicworksstudio.com/another-city-series-housing-narratives/

图3.20 为居民提供导游服务和指南

  PWS已发布二十多份宣传文件和公开分享的文章，已被超过12个组织用来组织抗议活动。PWS与全国住房联盟的其他14名成员都是黎巴嫩租户权益捍卫委员会的创始成员。

  PWS联合创始人AbirSaksouk表示，“在该地区建立联盟网络非常重要，他们将负责第二部分。在活动团体、环境协会和其他组织的帮助下，我们能够在库拉建立这一目标。我们建立了一个网络”。项目凭借贝鲁特邻里社区的社会工作者网络来确认本地住房权受影响的脆弱群体，并组织邻里会议来评估社区的需求，这样的网络成为社区与项目之间的连接，而同时社会工作者收集的数据也是他们组织各种活动的工具，由此项目在本地社区内形成了循环圈。

  住房监测项目在社区多方协同的关系中发展壮大，并在信息收集、社区组织、专业人士（城市学家、经济学家和法律顾问等）之间建立多层次的协作关系。这些利益相关方的代表定期组织起来为项目制定年度发展计划。

  3.通过凝聚力让看不见的问题变得可见化

  PWS的另一位联合创始人NadineBekdache表示：“在面临驱逐威胁时，租户往往会感到孤立无援。因此，如果这些租户能够聚集在一起，分享彼此的故事，这无疑非常有凝聚力。”

  项目的线上地图系统目前以多层次的信息页呈现，具体的可视化信息包括：

  ●驱逐事件；

  ●被遗弃的建筑；

  ●被损毁的建筑；

  ●新建筑（同时也就有人收到出乎意料的法令）；

  ●不动产所有权；

  ●邻里街区的历史和住房权的叙事。

  上述信息页面还会多次呈现有关建设许可、不动产售价和租赁价格的相关信息供访客作为参照数据。

  住房监测项目提供了一种尊重隐私、安全可靠、多方共建的数据库，并维护简明易懂的在线地图，供人们举报住房违法行为，并通过获取法律和社会服务来满足个人的住房需求，该项目还致力于提高弱势群体，特别是难民和移民家政工人的权利意识。此外，社会公众也可以通过PWS的展览和出版材料了解这些群体发生的故事。