南京，被誉为中国的“六朝古都”，拥有丰富的历史遗产和深厚的文化底蕴。也正因为如此，这座城市需要调动更多的力量，致力于实现传统历史风貌与现代居住需求的平衡与共生。

  小西湖片区（以下简称“小西湖”），东起箍桶巷，南临马道街，西至大油坊巷，北接小西湖路，占地面积4.69万平方米，属于南京大油坊巷历史风貌区。历史记载中，该片区内曾有私家开凿的湖，后被填平，而今已不见踪影，但区域内仍留存历史街巷7条、文保单位2处、历史建筑7处，是《南京历史文化名城保护规划（2010—2020）》确定的22片历史风貌区之一，也是南京为数不多、相对完整保留明清风貌特征的居住型街区之一。

  2013年，与小西湖一街之隔的老城南·门东历史文化街区正式对外开放，因经过整体改造后新增大量文旅商结合的业态，引来大量国内外游客。这些游客自然也会逛到小西湖，惊讶地发现与繁华相邻的居住地，竟是一片棚户区。区域内巷身狭窄，环境恶劣，有不少危房和违章搭建，大量住房无独立煤卫设施，却同时承载着810户居民和25家工企单位、约3000人的日常生活。小西湖的居民向城市治理者表达了改造居住环境的迫切愿望，他们不希望海外游客拍下的照片会影响南京的城市形象，让人们误以为传统老城必须被贴上“守旧”和“逼仄”的标签。而最大的矛盾在于，他们并不想断然离开这片熟悉的土地，但也无法安然生活在一个历史记忆被完整保存、却不适合居住的家园里。

  对一个充满了历史遗迹、同时需要保留大量原住居民的街区，微改造可能是最恰当的城市更新方式。这种方式有别于耗资巨大的整体性改建，着重小尺度干预、循序渐进地增强城市环境品质。2015年，小西湖微改造项目正式启动，至2021年成效初显，且获得了2022年度联合国教科文组织亚太遗产保护奖。这项城市实践既没有丢掉南京深厚的历史记忆与文化要素，也未曾忽视每一位原住居民对美好生活的向往。最重要的是，该案例展现了城市更新项目的推进，需要强调以人为本、深度调研、多方合作的理念。政府、企业和居民在以人为本、充分沟通的基础上，不仅探索出了小尺度、渐进式改造历史街区的方式，也得到了共同出资、自主更新的可持续融资方案。

  实践过程

  2015年，南京历史城区保护建设集团有限责任公司（简称“南京历保集团”）开始负责小西湖片区的改造，东南大学建筑设计研究院承担研究和设计工作。他们面临的是风貌区保护与棚户区改造的双重任务。

  改造之前，南京市规划局、秦淮区政府联合牵头邀请南京大学、东南大学和南京工业大学3所高校组织了一场志愿者活动，由当地学生进入小西湖开展入户调研。调研显示，当地居民中仍有相当数量的人，尤其是年迈的居民并不想离开生活多年的街区，但他们的居住环境也确实欠佳。经过数轮讨论，小西湖确定了以尊重原住居民意愿为首要目标，逐步推进自我更新、持续更新和有机更新的微改造方案。

  1.循序渐进的更新方式

  每一户居民都对“什么是理想的街区”持有不同的理解，但无疑所有人都向往公共配套完善、街道整洁、巷弄明亮的生活环境。小西湖项目首先要优化的是当地的基础设施建设，提升居民们的居住品质。为了在狭窄的街巷里合理排布各种生活管网，东南大学为小西湖引入了具有创新性的“微型综合管廊”布线方式，将给水、污水、电信等管线归置在一起，还给施工人员留出了检修空间，无需反复开挖地面。管廊铺设后，施工方还给小西湖的每一户家庭预留了接口，居民可根据自己的需求将排污水的管接进自己家里。在居民看来，“这个管廊就好像是地铁站修到了家门口一样，让我们方便了”。改建后，雨污水分流的问题得到了改善，公共环境得到了优化。

  在此基础上，小西湖项目推进团队开始与居民进一步沟通，试图了解每一户居民对街区更新的切实需求。东南大学将类型图（typologicalmap）与土地和房屋产权信息、居民信息叠加，清晰呈现小西湖片区内的每一个院落、每一栋建筑、每一个房间的基本情况，这成为设计者与居民沟通的工作底图。他们对着这张图，一户户地了解居民的更新需求。

  2.多方共筹的资金来源

  小西湖居民可以遵循一定的流程，申请对自己的老房进行自主更新，由政府、企业和房主共同完成翻新与改造（图5.8）。

  根据南京市规划和自然资源局等多部门联合印发的《老城南小西湖历史地段微更新规划方案实施管理指导意见》，小西湖微改造项目为私房主构建了一套自愿启动房屋更新的流程，既以便捷的方式将居民引入了遗产更新的全过程，也对改造资金进行了公平有序的安排。

  资料来源：由南京历史城区保护建设集团有限责任公司提供

  图5.8 改造后的小西湖街区入口处

  首先，有意愿进行自主更新的私房产权人应该向社区规划师提交书面更新申请，由社区规划师签字确认后对外公布。“社区规划师”是基于小西湖项目孵化的新专业岗位，指由南京市规划和自然资源局联合面向社会聘任的具有古建、建筑、规划、文物等相关专业背景、热爱社区营造工作的人。一旦更新申请通过后，产权人还要向南京市规划与自然资源局提出更新规划条件申请。经过批准，私房产权人就可以委托社区规划师或自行选择设计单位，编制设计方案。

  对于私房的翻新费用，总体上由产权人承担，但首先需要请具备资质的专业机构鉴定房屋破损程度。如房屋属于C、D级危房，为修缮房屋可能会增加建筑面积。增加5%以内（含）的建筑面积部分，翻建费用由南京市、区财政予以补助，C级危房翻建费用按照市、区财政和产权人2∶2∶6比例分摊；D级危房翻建费用按照市、区财政和产权人3∶3∶4比例分摊。

  3.“一院一策”的改造方案

  选择自主更新的居民，可以根据各家意愿和房屋特色，由社区规划师入户商榷“一院一策”的设计方案。正如南京历保集团办公室主任李颖所说，“这个过程就像纪实节目《梦想改造家》，每位设计师都会拿着图纸与居民聊，根据需求不断提方案、改方案，往往要改上十几稿，直到居民满意”。由此形成了一些有特色的改造案例：

  （1）共享院。堆草巷33号刘家后院因为院墙坐落在小西湖的主街巷上，且围墙年久失修存在安全隐患，屋主刘老先生首先向社区规划师提出了修补围墙的需求。在沟通的过程中，双方逐渐达成共识，将这一临街的后院改造为小西湖里的共享区域，一是改用精心设计的镂空墙，让过往的行人都能隐约看见刘先生栽种的花卉绿植；二是常年打开后院的门，把原本封闭的院子转变为公共交流的空间，使邻里有休憩处，游客有深入感受本地文化与生活的机会。对于这个促进了街区流动性的院落，刘老先生说，“我想要和人交流的时候就坐在后院里，我想要休息就回到自己的房里，完全不受打扰”。这恰巧点出了共享的意义（图5.9）。

  （2）共生院。堆草巷31号是一处坐落于小西湖主街巷上的院落。设计师在充分尊重居民意愿的前提下，一方面改造了院内的公共空间，给居民新设计了阁楼、增加了储物空间，同时修建了厨房、卫生间等功能性设施；另一方面把部分空置的房屋作为社区规划师办公室，室内挂着自主更新的申请流程、小西湖改造图纸，让设计师和居民更充分地商讨小西湖未来的改造方案（图5.10）。

  资料来源：由南京历史城区保护建设集团有限责任公司提供

  图5.9 共享院改造前（左）后（右）

  （3）平移安置房。片区内有一栋老旧的三层公房，南京历保集团完整保持了其外墙结构，将原有的19套45m的老旧住房，改造成了24套拥有完整独立的卫生间、厨房等配套设施、25到60m面积不等的新公寓。

  资料来源：由南京历史城区保护建设集团有限责任公司提供

  图5.10 共生院改造前（左）后（右）

  4.适配生活的文化业态

  南京历保集团的第二阶段工作是为小西湖引入合适的新业态、增添新活力。对此，他们的考量是致力于寻找“具有活力、又与生活相适宜”的业态，以不影响原住居民的日常生活为大前提。基于此，小西湖引入了精品民宿、秦淮灯彩博物馆（非遗工作室）、转角咖啡馆、“我是迷”推理馆、举办小型演出的欢乐茶馆等。

  与此同时，考虑到片区内有一所百年历史的小西湖小学，其中一扇校门面朝着小西湖内的街巷，但这扇门几十年未曾打开过。设计团队特意与学校商量，重新打开校门，让孩子们的身影穿梭于巷弄之间，增添片区的活力。为了吸引孩子，小西湖片区内开设了虫文馆，一家占地不足200m的微型自然博物馆，因为内部空间的设计很像一个“虫洞”，且策展人以深入浅出的方式展示了虫子的文化与知识，吸引了许多少儿观众与亲子游客，拉近了孩子与自然之间的距离，也向孩子们展示了自然科学的人文魅力（图5.11）。

  2021年小西湖微改造项目的第一阶段宣告完成，但小西湖的改造并未停止，南京历保集团仍然接受居民的自主更新申请。而这片历史街区的文化底蕴也在进一步挖掘中。例如，片区内的箍桶巷31号是万氏兄弟故居，他们深受南京夫子庙剪纸、皮影、捏糖人等传统文化样式的影响，于20世纪60年代创作了《大闹天宫》等中国动画片史上里程碑式的佳作。南京历保集团未来将与中国上海美术电影制片厂合作，共同探索在对遗产建筑进行保护更新的基础上，引入动画IP场景体验，让游客感受到复合型的文化旅游体验。

  资料来源：由上海图书馆撰稿团队拍摄

  图5.11虫文馆外观（左上）、洞穴般的展示空间（右上）和内院（下）（撰写团队摄）

  经验借鉴

  小西湖微改造的可贵之处在于采取了“自主更新”的老房改造模式，使原住居民的个人意愿得到了充分的尊重，同时也使个体与历史街区产生了强大的情感连接。也正是在此基础上，地方的规划管理部门、负责推进改造的地方企业，以及原住居民之间形成了彼此信任的合作关系，共同提高城市更新的效率，也因此形成了老房改造升级的新融资模式。

  1.受益者付费的融资模式有助于稳定政府居民企业共建机制

  小西湖模式如需加以复制，首先需要考虑的是资金问题。从这个解决方案来看，可借鉴的核心理念是“谁获益、谁付钱”。对城市治理者而言，可以根据“公共利益－居民利益－企业利益”的逻辑顺序，对资金的来源进行引导。首先，就公共利益而言，如小西湖建设微型公共管廊和配套设施，是政府理所当然应该解决的民生问题。改造工程既提升了居住环境，也优化了城市形象，这部分的预算由政府承担较为合理。其次，就居民利益而言，如选择留在小西湖街区内的居民，可以申请自主更新、翻建私房。经过改造的私房更具安全性、美观性和宜居性，无论自住、还是出租都令屋主获得了收益，因此居民承担翻新资金是合情合理的。但考虑到部分年久失修的历史建筑存在安全隐患，且影响街区整体形象，整修成本又较高，由政府承担部分更新费用以实现历史街区的整体性保值增值也是合理的。最后，参与更新的企业可以通过回收商业体的租金产生收益，平衡用于改造的投入。

  2.遗产和人并重的保护方式有助于城市文脉的延续

  城市更新本质上是为了提高居民的福祉，应当以人为中心，让改造不会与原本居住在此的居民相割裂。本案例通过构建一种居民全过程参与的机制，展示了在改造过程中，把居民留住、让居民与遗产共生的可能性。

  居民全过程参与的具体举措依序包括三个方面：改造前，规划方对居民进行深入的需求调研；改造中，规划方与居民共同研究设计方案；改造后，居民与游客共享新引入的文化业态。因为全过程参与，历史遗产街区内的居民有可能更充分地理解更新与改造的目的与益处，更信任公共规划、设计与施工方，更有效地将日常的生活与遗产的更新相结合，真正融入街区的过去与未来。这种深度融入的过程，就是一座城市地方文化最具有吸引力和归属感的部分。

  3.小尺度推进的振兴方式有助于实现历史街区的可持续再生

  为了不影响历史街区中的原住居民，小西湖更新项目选择了小尺度推进、可持续再生的模式。小尺度推进是指把历史街区划分为更小的单位，居民意愿统一和改造条件满足的小单位（比如一座院落或一栋房屋）可以率先进行改造。这种做法的优势首先是不影响整个街区原住居民的生活；其次是允许在小尺度内试错，改造技术与生活方式的发展都会为城市更新带来更多的解题思路，小尺度推进也有利于在更大范围内适应时间的变化；最后，与大规模更新比较，小尺度需要较少的初期投资，这对预算有限的地方政府或私人开发商来说，是一个更可行的选择。等更新项目成功完成，这些区域可能会变得更吸引人，从而带来经济效益与新的投资。

  小尺度推进也就意味着这整片街区是可持续再生的。小西湖项目虽然完成了部分老房的更新与新业态的引入，但并不意味着项目的终结。留下的原住居民仍然可以根据流程，随时启动私房的更新；

  一旦有新的空间腾挪出来，多样化的经营者又会为这片街区带来新的商旅文服务。这是一个动态化的过程，构建的是一片能够可持续生长的街区。