与许多大城市一样，美国旧金山的房地产市场过热。2008年至2009年的经济大衰退之后，旧金山的经济触底反弹，创造了大量就业岗位，约7.5万新居民涌入该城市。然而，房市同期只新建了1.7万个住房单位，市场供应远不及需求的增长。与此同时，硅谷带动旧金山成为科技行业、创新文化的世界中心，极快地拉高了商业地产的价格。自2010年以来，旧金山商业地产的租金在短短4至5年内翻了一番，成为美国最昂贵的房地产市场之一。

  面对持续上涨的租金和房价，大量的艺术与文化组织深陷搬迁和关停的困境，因为难以找到符合要求的、长期可负担的排演场地。旧金山富有的艺术爱好者确实为当地重要的交响乐、歌剧、芭蕾舞等艺术团体提供了可观的捐赠，却无法顾及更多中小型的艺术与文化组织。而恰恰是这些中小型、非营利的艺术组织为旧金山的多元化和创新性贡献了重要的力量。但在整个艺术生态系统中，也正是这些组织，在生存方面表现出最大的脆弱性和不确定性。

  在这样的背景下，旧金山出现了为这类组织寻求经济上可负担的排演空间和办公场所的民间专门机构，以地产服务、金融咨询、文化策划相融合的方式，摸索出了一种创新性的“先租后买”帮扶模式，旨在解决艺术与文化行业的可负担能力危机。

  实践过程

  社区艺术稳定信托（CommunityArtsStabilizationTrust，简称CAST）是一家非营利性质的房地产服务组织，其理念源于北加州社区贷款基金（NorthernCaliforniaCommunityLoanFund，2018年更名为CommunityVisionCapitalandConsulting，简称NCCLF），希望为艺术和文化组织创造稳定的物理空间。2013年，NCCLF在得到肯尼斯·雷宁基金会（KennethRaininFoundation）的助力之后，CAST正式成立了，业务范围涉及融资、慈善艺术收藏、房地产管理、社区发展、技术援助、社会投资、文化参与和政策等方面（图5.2）。成立迄今，CAST已从2名员工发展为12人的团队，在旧金山、奥克兰和圣何塞拥有6个项目，为艺术家和文化工作者提供总面积超过80000平方英尺的可负担场地。

  资料来源：CAST.447Minna［EB/OL］//447Minna.［2023-06-17］.https://www.447minna.com

  图5.2CAST总部所在地447MinnaStreet（CAST）

  为应对旧金山的高房价，CAST专为艺术与文化组织创建了一种名为“先租后买”的可持续租购模式。经过十年的实践和试验，CAST凭借着这种方法，帮助了二十余个艺术组织获得了专门的工作空间，还在此过程中促使这些组织提升了他们的融资与财务运维能力。

  1.中介组织构建“先租后买”帮扶模式

  为帮助那些没有长期稳定物理场所的艺术组织，CAST先行通过多元化的融资渠道购置房产，再以低于市场的价格租赁给艺术组织，并与其签订长期租赁合同。在约定期（7至10年）后，该艺术组织具有优先以成本价从CAST购置该房产的权利。而CAST也会将回收的资金继续用于帮助其他艺术组织。若约定期满，艺术组织仍无力购买房产，CAST会延长租期，继续为该组织提供低于市场价格的租金。CAST将这种模式总结为“租户回购”（tenantbuyback），而世界城市文化论坛将这种创新称为“先租后买”（leasetoown）。

  CAST的具体帮扶过程可以举一例说明。CounterPulse是在旧金山从事实验性表演和舞蹈艺术的非营利组织。21世纪初，CounterPulse以每平方英尺1美元的月租金租用了旧金山SoMa区的一处排演空间。2015年2月，CounterPulse的10年租约期满时，房东要求租金翻一倍。CounterPulse决定不续租，并在CAST的支持下从SoMa区迁至Tenderloin区的特克街80号（80TurkStreet），建筑面积是原来排演空间的3倍（图5.3）。该物业的业主在与CAST的沟通过程中，发现自身与CAST、CounterPulse拥有共同的艺术理念和愿景，因此拒绝了同期竞争的其他买家，将房产出售给了CAST。

 

  资料来源：BROWNANewfundingmodelgivesartsgroupsfirmerfootingindowntownS.f.［EB/OL］//SanFramciscoChronicle（2023-03-10）［2023-06-19］http://sfchronicle.com/sf/artfunding-downtown-counterpulse-17769318.php

  图5.3CounterPulse位于特克街80号的建筑物（PhotobyScottFin）

  为更好地维护该栋建筑，CAST成立了专门的公司并作为管理者持有90%的股份，CounterPulse则成为持有10%股份的租户。从2016年起，CounterPulse开始向CAST支付每平方英尺51美分的月租。至2022年，月租上升到每平方英尺59美分，但仍远低于市场价格。租约约定7年后，若CounterPulse仍不能买断CAST的股份，还可享有两次租赁延期，共计8年。届时如果CounterPulse选择搬出该建筑物，CAST将协助他们搬迁，并为未来有可能入驻的艺术组织保留这个可负担的空间。

  2.提升艺术文化组织财务发展能力

  CounterPulse执行董事JuliePhelps曾在采访中表示：“CounterPulse的成功证明了这一新模式是可行的，就是在适当的条件下，如果能同时为艺术家和社区团体提供资金、技术援助和能力建设，那这些艺术家和社会团体就可以真正拥有他们负担得起的房产。”CAST创造的“先租后买”模式，不仅为非营利的艺术与文化组织提供可暂时安身立命之所，更注重全程为这些组织提供社会融资、财务管理、房产管理等方面的专业知识和服务，并为其提供来自公共和私营部门的资源，从而提升这些组织的可持续发展能力并帮助他们最终拥有购入房产的潜力。以CounterPulse为例，CAST指导了这位执行董事如何更有效地举办一场筹款活动，以及如何在筹到款项后更好地运用资金。

  CAST也将这些艺术与文化组织与私人领域的艺术慈善资源关联到了一起。CounterPulse在CAST的引荐下，陆陆续续获得了来自肯尼思·雷宁基金会、休利特基金会（HewlettFoundation）、泽勒巴赫家族基金会（ZellerbachFamilyFoundation）等多个慈善机构的资助。泽勒巴赫家族基金会不仅直接捐赠7.5万美元，还为CounterPulse设计了一个50万美元的零息贷款合作模式，借此为该组织提供了完成房产回购的最后一笔资金。

  2023年，CounterPulse通过公共资助、捐赠和补贴等方式筹集了700万美元，成为特克街80号建筑物99%的所有者，证明了CAST模式的有效性。为确保这些建筑物项目长期支持艺术与文化行业，CAST在建筑物的运营协议中保持1%的资产管理权益，用于制衡业主，使该建筑不能转售给非营利艺术组织以外的任何人。

  3.跨界团队撬动公私各方资源

  CAST认为，帮扶艺术和文化组织的前提，是要确保自身发展与资金来源的可持续性。正如CAST的首席执行官MoyEng所指出的，给艺术组织的租金应该在保证其可负担性的基础上提高一些，以便能够更充分地支付CAST自身的运营成本。

  为了提高自身运维的韧性，CAST的人员构成与传统房地产公司不同，具有鲜明的跨学科性和多样性。CAST创始团队的CEO是一名专业的爵士歌手，合作者包括舞者、电影制作人、歌剧演唱家等，但这些艺术人才恰巧还都拥有一些房地产相关的从业经验或兴趣。多元化的团队成就了CAST，让它能巧妙地将房地产的商业模式服务于艺术和文化领域。

  为了获得优质的办公空间，CAST一方面需要竭力确保自身资金的充沛性，为此，有必要寻求来自公共和私营的多个部门的资助与支持，包括肯尼斯·雷宁基金会、旧金山艺术委员会（SanFranciscoArtsCommission，简称SFAC）和旧金山经济和劳动力发展办公室（OfficeofEconomicandWorkforceDevelopment，简称OEWD）等。特别的，在肯尼斯·雷宁基金会500万美元的初始资助和NCCLF的专业帮助下，CAST获得了它最初的两栋建筑——位于Tenderloin区的CounterPulse和位于SoMa区的LuggageStoreGallery。CAST也需要不断建立和更新潜在资助者名单，以实现自身运营的可持续性。另一方面，作为一家非营利性质的机构，CAST确实很难在公开的房地产市场竞争中拿下合适的建筑。因此，CAST还尝试了多种灵活的方式：例如更关注非公开上市出售的房产；或是寻找“志同道合”的私人开发商、业主合作；抑或盯牢市场机会，“捡漏”优质地产等。

  CAST也得到了联邦政策的支持。联邦政府提出的“新市场税收抵免”（NewMarketsTaxCredit，简称NMTC）计划，鼓励社会投资者在符合条件的低收入社区进行投资，可因此享有相应的税收抵免。这正与CAST的初衷相契合——通过特殊的地产服务引导优质的艺术和文化组织进入低收入社区，振兴当地的活力、服务当地的居民。以前文所述及的CounterPulse为例，搬入低收入的Tenderloin区后不久，CounterPulse首先确定了将老建筑改造成理想表演空间的修缮方案，同时举办快闪类艺术活动迅速拉近与社区的联系。CounterPulse后续还启动了TenderArts项目，为该社区绘制了壁画、组织当地的打击乐爱好者开展活动、创建了一座借阅图书馆，并且每月举办两次艺术和手工艺研讨会。2022年，CounterPulse吸引了4543人到该社区参加活动，促进了社区的活力和经济发展。

  4.在线地图厘清艺术空间分布

  为了更好地将旧金山的地产资源与文化组织联系到一起，2017年，CAST启动了一个展现旧金山文化资产的数字化地图项目——文化罗盘（CultureCompass）（图5.4）。该项目由CAST与数据可视化设计工作室StamenDesign、旧金山艺术委员会、旧金山经济和劳动力发展办公室、旧金山规划局合作推出，于2019年正式上线。该项目以互动地图的形式，首先展示了旧金山450家非营利艺术和文化组织所分布的位置，以及每个非营利组织的官方网址、成立日期、资金情况、办公与展演场地的所有权关系或租赁关系、建筑已使用面积或可使用面积等信息；其次，互动地图还将艺术空间的信息与城市人口信息、分区信息、交通信息、房地产开发信息等相结合，让城市规划者、政策制定者、投资者、艺术家等迅速掌握全城艺术空间与文化资源的分布情况，帮助他们更有效地作出与文化相关的空间规划、地产购置、功能开发等决策。通过这张在线地图，城市治理者还可以迅速了解旧金山的文化资源分布是否均衡，从而进一步构建更美好的城市人文景观。

  资料来源：CAST.CASTAnnouncesCultureCompassMap［EB/OL］.(2019-01-17)［2023-06-20］.https://cast-sf.org/cast-announces-culture-compass-map/

  图5.4 文化罗盘（PhotobyCAST）

  经验借鉴

  本案例表明，迅速发展的大都市中，脆弱的艺术与文化组织迫切需要获得地产+融资+文化的多重服务，才能获得稳定可负担的展演与办公场所，同时确保艺术在社区发展中得到公平的资源分配。

  1.“先租后买”模式有助于纾解房产过热城市的艺术生存压力

  CAST的项目已延伸至美国加州的奥克兰和圣何塞，且受到更多房产过热城市的关注。面对类似的艺术与文化组织空间负担能力的压力，西雅图、温哥华、悉尼、奥斯汀、伦敦等世界各地的十几个城市，已经向CAST寻求启动具有类似功能的实体机构的建议。英国伦敦基于CAST的模式，于2019年成立了创意土地信托（CreativeLandTrust）；美国西雅图于2021年成立了具有公共性质的文化空间署（CulturalSpaceAgency），都旨在保护城市的文化空间、建设社区财富并且投资多元文化社区。

  CAST推动的“先租后买”模式本质上是以资本的方式解决资本挤出艺术空间的难题。正如CounterPulse执行董事JuliePhelps所指出的，财富既是造成艺术家流离失所困境的原因，也是解决之道。这首先是城市化发展进程过快、房地产市场投资过热的明星城市可资借鉴的方式，也是一切具有长足潜力的发展中城市可预先纳作参照的模式。

  但也有一个问题值得所有城市治理者注意，即该模式建立在房地产价值会增加的前提之下，否则受益机构将被迫偿还已贬值的原始资产。当下正在发生的情况已经把这个问题抛在了城市治理者的面前，即疫情暴发凸显了城市艺术生态系统的脆弱性，旧金山几乎所有的艺术组织和从业人员都面临巨大的经济损失和流离失所的风险。根据多伦多大学的研究，在62个北美城市中，旧金山的市中心在疫情暴发后恢复情况排名垫底。可是经济波动也影响了房地产市场，尤其导致部分写字楼空置，这就需要对“先租后买”模式进行新的探讨。不过，基于CAST模式成立的西雅图文化空间署的临时负责人MatthewRichter指出，艺术组织购回他们的建筑是一份惊喜的收获，回收的资本可以进行再投资，但这并不是他们开展这项事业所必然要达成的目标。西雅图有充足的慈善资金资源，该模式的盈利与否并不是关键。

  2.可持续的艺术资助需要广泛的本地化网络和坚定的多元化伙伴

  CAST的成功并不仅仅依赖于创新的资本运作模式，还依赖于一个多元化、本地化的资助网络，涉及来自各个层面和界别的伙伴，包括但不限于当地政府、企业、非营利组织、社区团体，以及个人捐赠者。这种多元化的资助策略不仅提供了资金安全网，还带来了不同视角和资源，使得艺术与文化组织能更全面地满足社区需求。例如，旧金山公共部门因为看到了CAST项目在提振社区面貌与经济方面的潜力，愿意为之提供政府拨款、土地使用许可等便利政策。在CounterPulse的案例中，旧金山有关部门本就有意以文化为推手，促进Tenderloin区的城市更新，因此，他们为进驻该社区的CounterPulse提供了有力的支持。与此同时，企业赞助也扮演着不可或缺的角色，像JensenArchitects建筑事务所这样的公司，愿意无偿为CounterPulse设计大楼更新方案，不仅赢得了社会声誉，还可以获得政府设定的税收抵免政策，这无疑是多方合作形成的共赢局面1。换言之，这种多元资助模式也有助于形成更强大和更具影响力的社会网络。当不同类型的组织和个体都投身于一个共同的目标——即促进社区的文化与艺术发展——时，形成的综合力量是巨大的。这不仅增强了各个资助方之间的合作和信任，也更容易激发出新的创意和解决方案，以应对复杂多变的社会现实。

  3.可持续的文化发展需要艺术与文化组织与社区之间的强韧互联

  真正实现文化的可持续发展，需要一个极富韧性的艺术与文化生态系统。CAST的实践可以被视作是这样一套系统的微小缩影：CAST作为服务者、引导者和资源配置方，一直强调其本身运维的可持续性，表现为不断向外寻求合作伙伴、将可负担租金设置在合理区间内而不影响其自身的存续等，这样才能长期提供更优质的服务。对于系统中面临生存压力的艺术与文化组织，CAST不仅提供可负担且稳定的工作和排演场所，还为他们提供技术援助，锻造他们的“自生存能力”。绝大多数艺术与文化组织对房地产行业不熟悉，CAST帮助这些组织提升自主融资、财务管理、物业管理的专业能力，这更有助于文化组织的长期发展。得益于广泛的专业伙伴网络，CAST可以帮助艺术组织联系到专业人才以培养能力。最后，CAST及其所帮扶的艺术与文化组织共同享有一致的发展愿景，即让艺术进入低收入社区，一方面吸引更多人来到此处并在附近消费，提振社区经济；另一方面以艺术重塑社区形象，让文化体验优化生活品质。入驻的艺术和文化组织因为签订了长期的租约并最终可能掌握地产所有权，这向周边居民传递着一个信息：文化和艺术是社区的一部分，而且会一直存在下去。社区与艺术组织之间形成强情感连接，有利于彼此之间的帮扶与共同发展。